3 000 € net par mois, c'est un bon salaire. À Paris, il permet d'acheter environ 24 m² dans le 20e arrondissement. C'est ce chiffre, plus que n'importe quelle courbe de prix, qui explique pourquoi certains appartements partent en quelques semaines pendant que d'autres restent des mois en vitrine.
Le budget d'un acheteur se calcule à l'euro près
Les banques ne prêtent pas au-delà de 35 % des revenus, assurance comprise, sur 25 ans maximum. Avec 3 000 € net, la mensualité plafonne donc à 1 050 €.
Au taux actuel, autour de 3,7 % sur 25 ans, cela représente un emprunt d'environ 196 000 €. Avec 20 000 € d'apport et une fois les frais de notaire payés, il reste environ 200 000 € pour le bien.
Ce que 200 000 € achètent, arrondissement par arrondissement
- Paris 19e : 25 m²
- Paris 20e : 24 m²
- Paris 13e et 18e : 23 m²
- Paris 12e : 22 m²
- Paris 10e, 14e et 15e : 21 m²
- Paris 11e et 17e : 20 m²
- Paris 9e et 16e : 18 m²
- Paris 6e et 7e : 14 m²
À deux, avec deux salaires de 3 000 € et 40 000 € d'apport, le budget monte à environ 400 000 € : 50 m² dans le 19e, 40 m² dans le 11e, 28 m² dans le 6e.
Le même salaire a perdu un quart de son pouvoir d'achat
En 2021, les taux tournaient autour de 1 %. Avec la même mensualité de 1 050 €, on empruntait près de 260 000 €. Aujourd'hui, c'est 196 000 € : un quart de moins.
Dans le même temps, les prix parisiens n'ont reculé que d'environ 12 %, de 10 850 €/m² au plus haut fin 2020 à 9 560 €/m² au 2e trimestre 2026.
- Budget des acheteurs : environ -25 %
- Prix de vente : environ -12 %
Tout l'écart entre ces deux chiffres se retrouve dans les négociations, et dans les biens qui ne trouvent pas preneur.
Pourquoi tant de vendeurs n'ont pas encore suivi
Les ventes repartent : +20 % à Paris au 2e trimestre 2026 par rapport au printemps 2025, selon les notaires, qui ne parlent pas encore de reprise après deux années de faible activité. Et ce sont les biens remis au prix qui se vendent. Dans nos rendez-vous, nous constatons que beaucoup de propriétaires raisonnent encore avec les repères d'avant :
- Le prix du voisin, vendu en 2021, reste la référence.
- Vendre en dessous de ce repère est vécu comme une perte, même avec une plus-value.
- Rien ne presse : un crédit ancien à taux bas permet d'attendre.
Attendre a pourtant un coût. Un bien qui reste longtemps en ligne finit par être repéré comme « celui qui ne se vend pas », et se négocie plus durement que s'il avait été affiché au bon prix dès le départ.
Prix affiché, prix signé : ne pas confondre
Les prix que vous voyez sur les sites de vente entre particuliers ne sont pas ceux des ventes. Les notaires, qui enregistrent les prix réellement signés, donnent 9 560 €/m² à Paris. Les moyennes calculées sur les sites de vente entre particuliers sont plus hautes, autour de 9 800 €/m², et l'écart est bien plus marqué annonce par annonce. Trois raisons :
- Un prix affiché est un souhait, un prix signé est un accord.
- Les biens au bon prix partent vite et disparaissent des sites ; les biens trop chers s'accumulent et tirent les moyennes vers le haut.
- Un particulier qui vend seul fixe souvent son prix sur les annonces voisines, elles-mêmes trop hautes, sans le confronter aux ventes réelles.
Vendre aujourd'hui : partir du budget des acheteurs
La bonne question n'est plus « combien vaut mon appartement ? » mais « qui peut l'acheter, et avec quel financement ? ». Un studio affiché 220 000 € là où les acheteurs du quartier en financent 200 000 € ne reçoit pas d'offres basses : il ne reçoit pas de visites.
La Maison Parisienne vous accompagne
Agence indépendante installée à Paris depuis 2016, La Maison Parisienne réalise l'étude et la valorisation de votre bien dans tout Paris et en proche banlieue : ventes réellement signées autour de chez vous, budget des acheteurs de votre quartier, stratégie de prix et de présentation.
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Simulation donnée à titre indicatif, pour un prêt sur 25 ans à 3,7 % avec une assurance de 0,30 %, des frais de notaire de 7,5 % et les prix moyens affichés sur les sites de vente entre particuliers, par arrondissement, au 1er octobre 2026. Prix de vente : Notaires du Grand Paris. Votre capacité d'emprunt réelle dépend de votre situation : seule une banque ou un courtier peut la confirmer.